Il y a plusieurs avantages à cela qu’on peut résumer comme suit :
- Le courtier hypothécaire vous présentera une gamme de produit hypothécaire et financier de plusieurs banques et autres prêteurs hypothécaires alors que le préposé de la banque ne vous présentera que ceux présentés et affichés par la banque qui l’emploie.
- Vous n’êtes pas obligé de vous déplacer. Le courtier hypothécaire peut prendre RDV avec vous à l’heure et au lieu de votre choix ou carrément en entrevue téléphonique uniquement.
- Le courtier hypothécaire vous donnera accès à des banques et des prêteurs hypothécaires qui n’ont pas de succursale ou d’agence
2) Pourquoi les courtiers hypothécaires ont un meilleur taux hypothécaire que ceux affichés par les banques :
a) Grace à des volumes d’affaire important que nous soumettions aux banques, un taux réduit nous ait accordé. Ce même taux est rétrocédé aux clients. En un mot, avec le courtier hypothécaire, vous aurez le prix du gros au lieu du prix détail.
b) Il arrive que le courtier hypothécaire arrive à faire un rachat de taux lorsque la politique de la banque le lui permet.
3) Est-ce que je dois payer pour les services d’un courtier hypothécaire ?
Lorsqu’il s’agit d’une hypothèque résidentielle, NON, car le courtier est payé par la banque pour service rendu à titre de référencement sur une base de commission calculée à l’avance.
En revanche, lorsqu’il s’agit d’une hypothèque commerciale, le courtier hypothécaire est payé par le client, car les standards d’évaluation des dossiers sont au cas par cas.
4) On me parle d’une assurance que je dois souscrire sur le prêt demandé, pourquoi ?
Lorsque la mise de fonds est inférieure à 20% du prix d’achat ou de la valeur marchande de la propriété, la banque ne vous accordera pas de prêt que si le prêt est assurable par une compagnie d’assurance qu’on dénombre 3 au total des plus connues au Canada : SCHL , GENWORTH et CANADA GUARANTY.
Cette assurance couvre la banque en cas de défaut de payement de la part du preneur d’hypothèque.
Autrement, si vous mettez 20% ou plus du prix de la propriété, cette assurance n’est pas obligatoire.
Cependant, centaines localités où pourraient se trouver la propriété au Canada sont assujetties à cette assurance même si vous mettez 20% de mise de fonds et plus.
5) Y-a-t-il avantage de faire assurer le prêt ?
La hantise des banques est de se retrouver face à des preneurs d’hypothèque incapable d’honorer leur engagement quelque soit la raison évoquée, ce qui amènera la banque à saisir votre maison pour la revendre. Cette opération constitue beaucoup de tracas et de cout pour la banque.
C’est pourquoi, la banque est prête bien souvent à donner des taux hypothécaires réduits si le prêt est assuré par une compagnie d’assurance.
La hantise des banques est de se retrouver face à des preneurs d’hypothèque incapable d’honorer leur engagement quelque soit la raison évoquée, ce qui amènera la banque à saisir votre maison pour la revendre. Cette opération constitue beaucoup de tracas et de cout pour la banque. C’est pourquoi, la banque est prête bien souvent à donner des taux hypothécaires réduits si le prêt est assuré par une compagnie d’assurance.
6) Quelle est la différence entre un Pré-autorisation et une approbation finale sans condition ?
Une pré-autorisation est un document délivré par une banque ou un prêteur hypothécaire dans laquelle est indiquée que le demandeur de l’hypothèque se qualifie sommairement pour un prêt hypothécaire compte tenu de l’état actuel de ses dettes et de ses revenus actuels à la date de la demande.
La pré-autorisation n’engage pas la banque à garantir le prêt ou à garantir le taux convenu. Une étude du dossier plus poussée est exigée ultérieurement. Le résultat de la consultation de votre dossier de crédit est valide pour 30 jours. En général, la pré-autorisation est valide pour 90 jours.
La pré-autorisation est réclamée le plus souvent par les vendeurs de propriété qui se méfient de la solvabilité de leur futur acheteur. S’il y a une bonne alchimie entre le vendeur et l’acheteur, elle peut ne pas être demandée.
Une approbation finale par contre, engage la banque ou le prêteur hypothécaire à vous consentir et à débourser le prêt à une date indiquée et elle engage la banque à garantir le taux hypothécaire convenu quelque soit les changements qui ont eu lieu dans le marché hypothécaire entre temps. C’est ce document que les courtiers immobiliers et agents d’immeuble réclament le plus souvent pour ficeler leur dossier.
7) Est-ce qu’il y a une différence entre un employé salarié et un travailleur autonome ?
La plus part des banques ne qualifient pas les travailleurs de la même façon et bien souvent, elles sont face au cas par cas. Cependant, deux grands groupes se dessinent dans leur politique et chaque groupe peut se subdiviser en sous-groupe.
- Les employés salariés à temps plein:
Ils doivent démontrer qu’ils occupent un emploi avec un minimum de 2 talons de paye, qu’ils ne sont plus assujettis à une période de probation et que l’employeur garanti généralement un minimum d’heure de travail par semaine.
-Les employés saisonniers et temps partiel:
Ils doivent démontrer qu’ils occupent ce type d’emploi depuis minimum de 2 ans. La banque va considérer la moyenne de leur revenu durant les 2 dernières années.
- Les travailleurs autonomes:
la majorité des banques exigent un historique de 2 ans minimum d’activité sur la base des déclarations de revenu faites au gouvernement fédéral et provincial respectifs.
Quant à la nature des déclarations de revenus, il appartient à chaque banque et prêteur hypothécaire opté d’appliquer sa propre politique de prêt correspondant.
8) Quelle est la différence entre un refinancement Hypothécaire et une subrogation ( transfert ) hypothécaire ?
Toutes les deux sont des techniques de renouvellement hypothécaire.
La principale différence réside dans les frais juridiques et notariaux qui sont associés à ce changement de banque ou de prêteur hypothécaire et l’éligibilité à certains taux préférentiels.
La règle générale, lorsqu’on change de prêteur hypothécaire, un nouveau contrat notarié doit être établi afin de refléter le nouveau créancier du prêt et les frais juridiques associés à cette opération sont à la charge de l’emprunteur.
Toutefois, un seul cas particulier où certaines banques (pas toutes) sont prêtes à assumer les frais notariés pour vous encourager à souscrire leur produit hypothécaire sous condition que les points suivants sont réunis :
A) On ne transfert que le solde de l’hypothèque à l’échéance du terme suivant l’état de compte final que la banque devra envoyer au notaire.
B) La durée maximale de l’amortissement applicable sera celle qui sera indiquée comme amortissement restant sur le dernier relevé hypothécaire ou moins.
C) Aucune marge de crédit hypothécaire n’a été inscrite sur votre acte prêt.
D) Aucune charge collatérale n’a été inscrite sur votre acte de prêt.
Si ces conditions sont toutes réunies en même temps, alors on parle d’une possible SUBROGATION hypothécaire ou un TRANSFERT hypothécaire.
Il arrive que le prêt hypothécaire réuni toutes ces conditions, cela ne donne pas droit automatiquement avec toutes les banques le droit de subroger son prêt hypothécaire car certaines banques de par leur politique interne, ne souscrivent pas à cette technique de renouvellement hypothécaire.
Dans le cas contraire, si une de ces conditions n’est pas réunie ou si on veut consolider certaines dettes ou tirer de l’équité de sa propriété, alors nous sommes face à un REFINANCEMENT hypothécaire et la banque ne paye pas les frais associés à cette opération.
Par contre toutes les banques souscrivent à cette technique hypothécaire.
9) Quelle est la différence entre un taux fixe / taux variable et taux fermé / un taux ouvert ?
Le taux fermé est un taux lié au terme choisi ( 1, 2 , 5 ou 10 ans) pour lequel la banque espère que la durée du terme entre vous et la banque soit respectée jusqu’à son échéance, tout remboursement avant terme est assujetti à une pénalité indiquée dans le contrat.
Le taux ouvert en revanche est un taux qui permet à l’emprunteur de rembourser la banque à n’importe quel moment qui lui conviendrait, il n’y a pas d’échéancre de remboursement sauf le minimum en montant d’intérêt par période généralement par mois.
Le taux fixe est un taux établit au départ entre la banque et l’emprunteur qui ne variera pas durant l’échéance du terme choisi. C’est un taux garanti durant le terme.
Le taux variable, comme son nom l’indique peut varier selon certaines règles préétablit. Le taux variable est calculé généralement à partir de l’équation suivante : Le taux préférentiel de la banque - (moins) le taux d’escompte.
Le taux préférentiel est déterminé par la banque et varie généralement de la même façon que le taux directeur de la banque centrale auquel il est lié directement.
Le taux d’escompte : est le taux de rabais auquel la banque consent à donner à son client.
Le taux variable peut varier généralement à la hausse ou à la baisse lorsque :
1) Le taux préférentiel de la banque varie.
2) Le taux directeur de la banque centrale du Canada varie.
10) Je suis nouvel immigrant ou résident à l’étranger, est ce que je peux prévaloir d’un crédit hypothécaire au Canada ?
Oui, il existe des programmes spécifiques pour chacune des catégories, cependant, la banque se réserve le droit d’appliquer certaines restrictions selon l’évaluation du risque qu’elle aura à déterminer.
11) J’étais un failli ou ayant posé une entente de proposition de consommateur, est ce que j’ouvre droit à un crédit hypothécaire ?
La règle générale, les banques n’accordent de prêt qu’après que le failli ait été libéré depuis plus de 2 ans et qu’il dispose de minimum de 2 cartes de crédit. Certains prêteurs peuvent assouplir certaines règles si l’emprunteur présente des actifs nets appréciables lors de la demande hypothécaire.